我國房地產信貸與美國不動產信貸的區(qū)別

中美兩國不動產信貸中有很大一部分都是針對居民個人購買住房發(fā)放的貸款，借款人通常不是高收入者，他們一般都以所購住房為貸款的抵押物，還款期限長，利率較高，復利計息。收入不高、還款期限長意味著較高的風險，高利率也是對高風險的反映和補償。當地價、房價、人均收入都上升時，這種貸款的風險不明顯，即使個別借款人違約，對貸款銀行的影響不顯著，因此這種情況下這種貸款會有較大的發(fā)展。當地價、房價或者還有個人收入都下降時，這種貸款的風險就會大量爆發(fā)，美國次貸危機已經證明了這一點。我國近年來地價、房價迅猛上漲，人均收入也增長較快，個人住房抵押貸款規(guī)模已經很大。城市過高的地價、房價已經大大超過了大多數居民的購買能力，地價、房價漲得越高，跌得就會越慘，我們必須做好一旦地價、房價明顯下降時房地產信貸風險集中爆發(fā)的思想準備和應對預案。

我國房地產信貸不同于美國不動產信貸的幾個特點，使我們更須高度警惕房地產信貸風險集中爆發(fā)釀成嚴重金融危機的可能性。

（一）美國的不動產信貸業(yè)務主要由分散的小型金融機構開展，資金主要靠次級抵押證券機構發(fā)行這種證券籌集；我國房地產信貸主要由幾家全國性大型商業(yè)銀行開展，資金主要來源于這些銀行吸收的企業(yè)存款和個人存款。當美國的不動產貸款借款人大批違約時，先直接導致發(fā)放貸款的小型金融機構虧損、破產，再打擊相關的次級抵押證券機構，然后通過證券市場間接造成更大范圍的投資銀行、機構投資者和個人投資者的損失，影響面廣，但過程較長，損害的主要是有關金融機構和廣大投資者的利益，對生產、貿易、消費等領域實體經濟的損害相對較小。

當我國的房地產貸款借款人大批違約時，卻直接造成全國性大型商業(yè)銀行的支付能力不足，如果它們停止支付或由于支付能力不足信息泄露引起擠兌導致它們無力支付，企業(yè)生產經營所需要的流動資金和家庭日常生活需要的錢就取不出來，實體經濟就會全面停頓甚至崩潰。因此，如果房地產信貸風險在我國集中爆發(fā)，國民經濟遭到的打擊將比美國的情況更嚴重，惡化過程也更快。

（二）美國早已實現次級抵押貸款證券化，非系統(tǒng)性的不動產信貸風險可以通過證券市場分散開來，轉移給愿冒風險以追求證券收益的投資者承擔。

我國除了建設銀行開展的個別試點外，基本上沒有實現住房抵押貸款證券化，不論是系統(tǒng)性的還是非系統(tǒng)性的房地產信貸風險，都直接由發(fā)放住房抵押貸款的商業(yè)銀行承擔。商業(yè)銀行的資產絕大部分是向客戶借入的，在總資產中只占很小比重的資本金和風險準備金一旦彌補不了風險損失，就必然形成危機。

（三）美國的不動產金融體系形成較早、較完整，有關金融機構專業(yè)化程度較高，決策人員和工作人員能力較強、經驗較豐富，有關管理制度較成熟、規(guī)范性較強。但是由于金融鏈過長、環(huán)節(jié)過多、金融創(chuàng)新過密、信息嚴重不對稱、官方監(jiān)管嚴重失職，仍然釀成巨大的次貸危機災難。

我國開展房地產金融的歷史不長，經驗不足，體系不完整，制度不夠健全，人員素質也參差不齊，經營、管理、監(jiān)控的薄弱環(huán)節(jié)和漏洞都較多，潛在的風險因素更多、危險更大。如果不吸取美國次貸危機的慘痛教訓、加強我國房地產信貸管理尤其是信貸風險管理，一旦因房地產信貸風險形勢惡化而發(fā)生金融危機，后果將不堪設想。

因此，我國必須以美國次貸危機為鑒戒，大力強化房地產信貸管理、防范房地產信貸風險。同時，從我國房地產信貸與美國不動產信貸的區(qū)別可以認識到我國房地產信貸管理的重點和難點。

美國的不動產信貸風險本來主要存在于分散、小型的不動產抵押信貸機構中，影響小而且影響范圍窄，即使是風險較大的次級抵押貸款業(yè)務，影響的本來也可只限于經營這種業(yè)務的那一部分金融機構。抵押貸款證券化和其基礎上一系列的資產重新組合包裝、再次證券化，則使風險廣泛擴散到全國、全世界，監(jiān)管和風險判斷越來越困難，更難以實現風險控制和防范。因此，次貸危機以后痛定思痛，美國金融管理當局把未來對不動產信貸監(jiān)管的重點放在證券市場監(jiān)管和證券化業(yè)務規(guī)范化上。

我國的房地產信貸主要由全國性大型商業(yè)銀行經營，它們在國民經濟中起著舉足輕重的融資中心作用，在房地產信貸風險防范中首當其沖，起著防御第一線的關鍵作用。因此，我國這幾家最大的商業(yè)銀行不僅是國家對信貸管理和貨幣流通管理的重點，而且應當成為房地產信貸風險管理的重點。

美國不動產信貸監(jiān)督管理和不動產信貸風險監(jiān)督控制的難點，在于抵押貸款證券化和再證券化的金融鏈條過長、環(huán)節(jié)過多、金融關系過于復雜，導致信息嚴重不對稱，有效監(jiān)管的困難很大。在證券化和再證券化過程中又應用了很多種衍生金融工具，絕大多數人還不能準確理解、把握、駕御這些金融創(chuàng)新產品，連聯(lián)邦金融管理當局面對這樣復雜情況也一時反應不過來，難以準確判斷、應對。因此，今后美國不動產信貸監(jiān)督管理和不動產信貸風險監(jiān)督控制的難點，仍然是證券化鏈條的信息處理和分析以及衍生金融工具的規(guī)范和管理。

我國房地產信貸起步不久，配套條件不完備，房地產信貸風險管理的難點在于借款人個人征信系統(tǒng)尚未有效建立和運行，從房地產信貸風險起點開始控制貸款項目決策的能力薄弱。中美兩國在這方面的管理難點，都在于信息系統(tǒng)問題。